Walker & Dunlop의 Willy Walker와 함께 CRE 부채 통계 살펴보기

Apr 11, 2024

일레인 미소즈닉(Elaine Misonzhnik) 2023년 8월 3일

금리 상승, 지방은행 부실, 경기 고점 대비 투자 규모가 크게 줄어든 투자매출액 등으로 지난 반년 동안 상업용 부동산을 둘러싼 많은 논쟁은 얼마나 걱정해야 하는가를 둘러싸고 맴돌았다. 잠재적인 불이행에 대해. 산업 무역 그룹인 모기지 은행 협회(Mortgage Bankers Association)는 2023년 1분기에 은행과 저축은행의 상업/다가구 대출에 대한 90일 이상의 연체율이 분기 대비 13베이시스 포인트 증가했다고 보고했습니다. 생명보험사와 CMBS 대출기관은 각각 10bp 인상을 경험했습니다.

부동산 데이터 회사인 MSCI Real Assets는 올해 중반 미국 상업용 부동산 시장의 부실 규모가 718억 달러로 증가해 워크아웃 규모가 80억 달러 이상 증가했다고 보고했습니다. MSCI는 조난을 파산, 채무 불이행, 법원 행정, 세입자 조난 또는 청산 및 특별 서비스 기관에 대한 대출 이체를 포함하는 것으로 정의합니다. 이러한 부실 중 상당 부분은 사무실 건물과 관련된 미해결 부실 중 240억 달러 이상이고 소매 부문에서 226억 달러가 넘는 두 가지 부동산 부문에 집중되어 있습니다. 2분기 현재, 다세대 부동산은 부실 상황에서 68억 달러를 차지했습니다. 따라서 상업용 부동산 시장의 어려움이 커지고 있는 반면, 문제는 차용인과 대출 기관이 겪는 어려움이 얼마나 광범위할 것인지입니다.

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대출 시장에서 무슨 일이 일어나고 있는지에 대한 관점을 얻기 위해 WMRE는 작년에 총 1,230억 달러에 달하는 대출 서비스 포트폴리오를 보유한 상업용 부동산 금융 및 자문 회사인 Walker & Dunlop의 회장 겸 CEO인 Willy Walker와 이야기를 나눴습니다.

이 Q&A는 길이, 스타일, 명확성을 위해 편집되었습니다.

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WMRE: 우리는 상업용 부동산 산업이 어떻게 "위기를 향하고 있다"는 헤드라인을 계속 보고 있습니다. 현재 상업용 부동산 산업의 건전성을 어떻게 평가하고 있으며, 이에 대한 전망은 어떻습니까?

윌리 워커 : 상업용 부동산을 정의하는 것은 매우 중요하다고 생각합니다. 상업용 부동산 내부에는 현재 경제 사이클에서 매우 뚜렷한 성과를 보이는 다양한 자산 클래스가 있습니다. 그렇게 말하면 많은 사람들이 "상업용 부동산 부채 위기"라고 말하며 상업용 부동산에 모든 것을 쏟아 붓지만 사실은 그렇지 않습니다. 오늘날 상업용 부동산의 미결제 부채 금액을 보면 4조 5천억 달러에 달하지만, 상업용 부동산 세계의 미결제 부채 중 절반인 2조 0천억 달러가 다가구 부동산에 있다는 점에 유의하는 것이 매우 중요합니다. 오늘날 다세대에는 위기가 없습니다. 기간. 따라서 헤드라인에서 상업용 부동산 부채에 위기가 있다고 말하면 해당 부채의 절반이 다가구 주택에 있습니다. 대부분의 사람들이 위기에 관해 이야기할 때 말하는 것은 사무실에 관한 것입니다. 오피스 시장은 그리 좋지 않습니다. [그러나] 사람들이 '상업용 부동산 위기'라고 하면 다세대, 소매업, 산업, 숙박업의 실적을 보지 않고 곧바로 출근하는 것입니다. 따라서 구체적으로 귀하의 질문에 따르면 상업용 부동산에는 위기가 없습니다.

WMRE: 현재 사무실 대출은 얼마나 큰 문제입니까?

윌리 워커 : 현재 상업용 부동산 전체 부채의 17%가 오피스입니다. 그리고 모기지 은행 협회(Mortgage Bankers Association)는 2023년에 재융자가 필요한 은행 사무실 대출이 980억 달러에 이를 것으로 추산합니다. 이는 매우 상당한 대출 금액입니다. 그러나 지금 당장 발견할 수 있는 것은 대출 기관이 대출 기관과 협력하여 해당 대출을 재조정하여 대출 기관이 채무 불이행을 하지 않고 부동산을 통제하지 못하도록 만들고 있다는 것입니다. 그래서 지난 6월 통화감사관실, 연방준비은행, FDIC는 은행들에게 해당 대출에 대해 준비금을 설정하고 대출 조건을 재작업하기 위해 차입자와 협력할 수 있도록 안내했습니다. 따라서 CitiGroup, JP Morgan 및 Wells Fargo의 2분기 수익에서 본 것은 상당한 준비금(CitiGroup 및 JP Morgan의 경우 각각 약 10억 달러)으로, 해당 대출에 대해 차용인과 협력하여 그들이 돈을 갚을 수 있도록 해줍니다. 그 대출금을 압류할 필요는 없습니다. 오늘날 은행은 차용인과 협력하여 이러한 대출을 재조정할 수 있을 만큼 충분한 유동성을 보유하고 있습니다. 기본값이 있습니까? 예. 압류된 대출이 있습니까? 예. 하지만 [사람들]이 말하는 이런 큰 위기는 없었습니다. 사무실 부문에 문제가 있나요? 예. 오늘날 “사무실에서 대출을 받아야 해요”라고 말하는 투자자나 대출 기관은 없습니다. [그러나 그들은 기존 대출에 대해 차용인과 협력할 것입니다]. 따라서 2023년과 2009년의 가장 큰 차이점은 금융 위기 당시 은행에는 유동성이 없었고, 은행은 부동산을 압류해야 했으며, 가능한 한 돈을 얻기 위해 빠르게 움직여야 했다는 것입니다. 오늘날 그들은 그렇게 할 필요도 없고 그렇게 하고 싶어하지도 않습니다.